서울 아파트 가격지수 비교
서울 아파트 가격은 통화량보다 빨리 올랐을까?
이 계산기는 두 연월을 고르면 KB 서울 아파트 매매가격지수의 변화율을 같은 기간 한국 M2·미국 M2·환율 변화와 나란히 보여주고, 통화량 대비 상대 변화를 계산합니다. 물가를 기준으로 하면 서울 아파트는 크게 올랐고, 통화량을 기준으로 하면 기간에 따라 앞서기도 뒤처지기도 합니다. 특정 단지의 실거래가가 아니라 서울 전체의 지수 흐름이라는 점을 함께 읽어야 합니다.
계산 결과
월별 통계 기준현금과 비교한 과거 방어 효과
| 시작 1억 원의 보유 방식 | 종료 원화 참고금액 | 한국 물가 반영 구매력 변화 |
|---|---|---|
| 원화 현금 · 무이자 | 1억 원 | -20.3% |
| 시작월 달러로 환전 후 현금 보관 | 1억 3,048만 원 | +4.0% |
| 서울 아파트 지수 변화 적용 | 1억 8,524만 원 | +47.6% |
달러 현금을 종료월에 원화로 바꾼 금액과 비교하면 아파트 지수 평가액은 42.0% 높습니다.
현금은 예금 이자 없는 보관 기준입니다. 아파트의 대출·세금·수선비·거래비용·임대수익 및 거주 편익, 환전비용은 제외합니다. 지수가 하락한 기간에는 현금보다 불리할 수 있습니다.
같은 출발점(=100) 비교
차트 데이터 표로 보기
| 월 | 서울 아파트 매매가격지수 (=100) | 한국 M2 (=100) | 미국 M2 (=100) |
|---|---|---|---|
| 2016-06 | 100 | 100 | 100 |
| 2016-11 | 103 | 104 | 103 |
| 2017-04 | 103 | 106 | 105 |
| 2017-09 | 107 | 108 | 107 |
| 2018-02 | 111 | 112 | 109 |
| 2018-07 | 115 | 114 | 110 |
| 2018-12 | 123 | 116 | 112 |
| 2019-05 | 123 | 119 | 114 |
| 2019-10 | 125 | 123 | 118 |
| 2020-03 | 129 | 128 | 125 |
| 2020-08 | 136 | 136 | 143 |
| 2021-01 | 146 | 142 | 151 |
| 2021-06 | 155 | 148 | 159 |
| 2021-11 | 166 | 156 | 166 |
| 2022-04 | 168 | 161 | 169 |
| 2022-09 | 168 | 166 | 168 |
| 2023-02 | 157 | 170 | 165 |
| 2023-07 | 151 | 170 | 162 |
| 2023-12 | 152 | 172 | 162 |
| 2024-05 | 151 | 175 | 164 |
| 2024-10 | 155 | 177 | 166 |
| 2025-03 | 157 | 180 | 169 |
| 2025-08 | 165 | 185 | 172 |
| 2026-01 | 175 | 189 | 174 |
| 2026-06 | 185 | 193 | 180 |
물가를 반영한 구매력 변화
물가 상승분을 반영한 변화입니다. 양수는 해당 국가 소비자물가보다 더 증가했다는 뜻입니다. M2 대비 결과와는 별개의 비교이며, 두 결과를 더하거나 겹쳐 적용하지 않습니다.
내 아파트 가격이 통화량 증가를 따라가려면?
기준월의 아파트 가격을 입력하고, 과거 한국·미국 M2 추세가 이어질 때 필요한 미래 가격을 원화와 달러로 비교해 보세요.
통화량을 따라가는 데 필요한 가격
한국 M2 기준2036년 6월의 필요 아파트 가격
과거 추세 유지 가정차트 데이터 표로 보기
| 월 | 과거 5년 추세 유지 시 | 과거 10년 추세 유지 시 | 과거 20년 추세 유지 시 |
|---|---|---|---|
| 2026-06 | 10억 원 | 10억 원 | 10억 원 |
| 2026-11 | 10억 2,266만 원 | 10억 2,787만 원 | 10억 3,068만 원 |
| 2027-04 | 10억 4,584만 원 | 10억 5,652만 원 | 10억 6,230만 원 |
| 2027-09 | 10억 6,955만 원 | 10억 8,596만 원 | 10억 9,490만 원 |
| 2028-02 | 10억 9,379만 원 | 11억 1,623만 원 | 11억 2,849만 원 |
| 2028-07 | 11억 1,858만 원 | 11억 4,734만 원 | 11억 6,311만 원 |
| 2028-12 | 11억 4,393만 원 | 11억 7,931만 원 | 11억 9,880만 원 |
| 2029-05 | 11억 6,986만 원 | 12억 1,218만 원 | 12억 3,558만 원 |
| 2029-10 | 11억 9,637만 원 | 12억 4,596만 원 | 12억 7,349만 원 |
| 2030-03 | 12억 2,349만 원 | 12억 8,069만 원 | 13억 1,256만 원 |
| 2030-08 | 12억 5,122만 원 | 13억 1,638만 원 | 13억 5,284만 원 |
| 2031-01 | 12억 7,958만 원 | 13억 5,307만 원 | 13억 9,434만 원 |
| 2031-06 | 13억 858만 원 | 13억 9,078만 원 | 14억 3,712만 원 |
| 2031-11 | 13억 3,824만 원 | 14억 2,954만 원 | 14억 8,122만 원 |
| 2032-04 | 13억 6,857만 원 | 14억 6,938만 원 | 15억 2,666만 원 |
| 2032-09 | 13억 9,959만 원 | 15억 1,033만 원 | 15억 7,350만 원 |
| 2033-02 | 14억 3,131만 원 | 15억 5,243만 원 | 16억 2,178만 원 |
| 2033-07 | 14억 6,375만 원 | 15억 9,569만 원 | 16억 7,154만 원 |
| 2033-12 | 14억 9,693만 원 | 16억 4,016만 원 | 17억 2,282만 원 |
| 2034-05 | 15억 3,085만 원 | 16억 8,587만 원 | 17억 7,568만 원 |
| 2034-10 | 15억 6,555만 원 | 17억 3,286만 원 | 18억 3,016만 원 |
| 2035-03 | 16억 103만 원 | 17억 8,115만 원 | 18억 8,632만 원 |
| 2035-08 | 16억 3,732만 원 | 18억 3,080만 원 | 19억 4,419만 원 |
| 2036-01 | 16억 7,443만 원 | 18억 8,182만 원 | 20억 384만 원 |
| 2036-06 | 17억 1,238만 원 | 19억 3,427만 원 | 20억 6,532만 원 |
점선은 매월 같은 비율로 M2가 변한다는 가정입니다. 실제 미래 아파트 가격 경로를 나타내지 않습니다.
예상 통화량과 필요 가격 함께 보기
| 과거 추세 | M2 연평균 변화 | 목표월 M2 시나리오 | 가격 차액 |
|---|---|---|---|
| 5년 2021-06 ~ 2026-06 | +5.5% | 7,214.2조 원 | +7억 1,238만 원 |
| 10년 2016-06 ~ 2026-06 | +6.8% | 8,149조 원 | +9억 3,427만 원 |
| 20년 2006-06 ~ 2026-06 | +7.5% | 8,701.1조 원 | +10억 6,532만 원 |
미국 통화량을 따라가는 아파트 가격
미국 M2 · 달러 기준기준월 아파트 가격을 달러로 바꾼 뒤, 과거 5·10·20년 미국 M2 추세를 각각 적용합니다. 필요한 달러 금액에 목표월 가정 환율을 한 번 곱해 원화 가격을 구합니다. 환율을 바꾸면 원화 필요 가격은 달라지지만 미국 M2 기준 필요 달러는 그대로입니다.
이 금액은 각국 통화량 대비 같은 비율을 유지하는 기준선입니다. 실제 아파트값은 입지·공급·수요·금리 등에 따라 달라지며, 위의 서울 아파트 가격지수를 미래로 연장한 예측이 아닙니다. 대출·세금·거래비용·임대수익은 반영하지 않습니다.
아파트 가격 추세가 이어진다면 현금보다 얼마나 지킬까?
목표월 원화 현금: 10억 원 · 기준월 달러 환전 후 보관: 10억 원
| 과거 추세 | 아파트 참고 가격 | 원화 현금 대비 | 달러 현금 대비 | 물가 반영 아파트 / 원화 현금 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 5년 | 14억 2,076만 원 | +42.1% | +42.1% | +2.8% / -27.7% |
| 10년 | 18억 5,240만 원 | +85.2% | +85.2% | +47.6% / -20.3% |
| 20년 | 15억 944만 원 | +50.9% | +50.9% | +20.1% / -20.5% |
아파트 지수와 CPI에 각각 같은 과거 5·10·20년의 월복리 변화율을 적용합니다. 달러 현금은 기준월 환율로 바꿔 보관한 뒤 선택한 목표월 환율로 다시 원화 환산합니다. 양수는 현금보다 높은 평가액, 음수는 더 낮은 평가액입니다. 이자·대출·세금·거래비용·임대수익·거주 편익은 제외합니다.
물가 기준으로 같은 구매력을 유지하려면?
같은 입력 금액과 목표 월에 과거 한국 CPI 추세를 적용합니다. M2 기준 필요 금액과 나란히 비교해 보세요.
필요 금액 = 기준 금액 × (기준월 CPI ÷ 과거 기준월 CPI)^(목표까지 개월 수 ÷ 과거 개월 수). 미래 물가가 과거 추세대로 변한다는 시나리오이며, 확정 전망이 아닙니다.
계산 방법과 데이터 해석
미래 필요 아파트 가격 계산 방법
기준월 아파트 가격을 P, 기준월 한국 M2를 K, 과거 비교 개월 수를 n, 목표까지 남은 개월 수를 h로 둡니다. n은 60·120·240개월이며, 각 시나리오는 같은 기준월에서 계산합니다.
목표월 M2 시나리오 = K × (1+r)^h
필요 아파트 가격 = P × (1+r)^h
가격 차액 = 필요 아파트 가격 − P
입력한 아파트 가격과 M2가 같은 비율로 변하는 기준을 계산하며, 서울 아파트 가격지수 자체의 전망치는 아닙니다. 필요한 과거 자료가 없으면 해당 시나리오는 자료 부족으로 표시합니다.
미국 M2와 환율 반영
미국 M2 월복리 rUS = (U / U(−n))^(1/n) − 1
필요 달러 = (P / E0) × (1+rUS)^h
필요 원화 = 필요 달러 × 목표월 가정 환율 Eh
한국 M2 기준 가격의 달러 환산 = 한국 M2 기준 필요 원화 ÷ Eh
Eh는 기준월 환율 유지, 과거 5·10년 환율 월복리 추세, 직접 입력 중 선택합니다. 환율 추세는 Eh = E0 × (E0/E(−n))^(h/n)이며, 중간 월별 환율 경로는 표시하지 않습니다.
과거 가격지수 비교 방법
한국 M2 대비 상대 변화 = (I1/I0) / (K1/K0) − 1
달러 기준 지수 변화 = (I1/I0) / (E1/E0) − 1
미국 M2 대비 상대 변화 = 달러 기준 (1+변화) / (U1/U0) − 1
자료는 KB부동산 월간 주택가격동향의 서울 아파트 매매가격지수(한국은행 ECOS 901Y062 제공, 2026.01=100)를 한 출처로 사용하며, 출처가 다른 계열을 임의로 이어 붙이지 않습니다. 가격지수는 표본의 가격 수준 변화를 나타내며 평균·중위 가격이나 주택 투자수익률이 아닙니다. 중위매매가격 계산기는 제공하지 않습니다.
표본 개편(리베이싱) 시 작성기관의 연결 방식을 따르며, 확보되지 않은 구간은 준비 중으로 표시합니다.
서울 아파트 가격지수 비교, 어떻게 읽어야 할까요?
집값이 오른 걸까, 돈이 흔해진 걸까
서울 아파트 가격을 이야기할 때 가장 자주 빠지는 질문입니다. 명목 가격만 보면 지난 20년 동안 몇 배가 됐습니다. 그런데 같은 기간 한국 M2도 몇 배가 됐습니다. 두 배수를 나란히 놓으면, 흔히 생각하는 것만큼 아파트가 통화량을 크게 앞서지 않은 구간이 상당히 길다는 사실이 드러납니다.
이 관점이 유용한 이유는 예측이 아니라 판단에 있습니다. "지금 비싼가"를 물을 때, 절대 금액이 아니라 돈이 풀린 정도에 견줘 어디쯤 와 있는지를 보게 해 주기 때문입니다.
뺄셈이 아니라 나눗셈으로 비교합니다
지수가 80% 오르고 M2가 60% 늘었을 때, 그 차이를 20%p로 말하는 것과 (1.80 ÷ 1.60 − 1) = 12.5%로 말하는 것은 다릅니다. 앞의 값은 단순 차이이고 뒤의 값이 실제 상대 변화입니다. 기간이 길수록 둘의 간격이 커지므로 이 계산기는 두 값을 구분해 함께 표시합니다.
미국 M2 기준 비교도 같이 나옵니다. 이쪽에는 환율 변화가 포함되므로, 원화가 약해진 기간에는 국내 기준과 결과가 크게 갈릴 수 있습니다.
이 지수로 할 수 없는 이야기
KB 매매가격지수는 표본 주택의 가격 수준 변화를 지수화한 것입니다. 특정 단지의 실거래가도, 서울 아파트의 평균가나 중위가격도 아닙니다. 취득세·보유세·중개수수료·수선비·대출이자도 반영되지 않고, 반대로 실거주 편익과 임대수익도 빠져 있습니다.
그래서 이 결과는 "그 아파트를 샀다면 얼마를 벌었다"가 아니라 "서울 아파트라는 자산군 전체가 돈의 흐름에 비해 어떻게 움직였다"로 읽어야 합니다.
자주 묻는 질문
- 이 지수는 실제 거래가격인가요?
- 아닙니다. KB국민은행이 작성하는 서울 아파트 매매가격지수로, 서울 전체의 상대적 가격 흐름을 나타냅니다. 개별 단지의 실거래가나 수익률로 읽으면 안 됩니다.
- 통화량 대비 상대 변화는 어떻게 계산하나요?
- (1 + 지수 변화율) ÷ (1 + M2 변화율) − 1로 계산합니다. 단순한 뺄셈(%p 차이)과는 다른 값이며, 두 값을 구분해 표시합니다.
- 한국부동산원 지수는 왜 쓰지 않나요?
- 해당 계열은 제공 기간이 짧아 장기 비교가 어렵습니다. 서로 다른 출처의 계열을 이어 붙이지 않는다는 원칙에 따라 KB 계열 하나만 사용합니다.
- 전세가나 지방 아파트도 비교할 수 있나요?
- 현재는 서울 아파트 매매가격지수만 제공합니다. 전세가격지수나 지역별 계열은 비교 기간과 기준이 달라 같은 화면에서 섞으면 오해를 부르기 때문에 넣지 않았습니다.
- 결과가 마이너스면 집값이 내렸다는 뜻인가요?
- 아닙니다. 통화량 대비 상대 변화가 마이너스라는 것은 명목 가격이 올랐더라도 통화량이 더 빨리 늘었다는 뜻입니다. 명목 변화율은 표에 따로 표시되므로 두 값을 구분해서 보세요.
다른 계산기
- 과거 돈 환산 — 그때 1억 원은 지금 통화량 기준으로 얼마일까?
- 내 자산 성장 비교 — 내 자산은 통화량이 늘어난 만큼 늘었을까?
- 미래 필요 자산 — 과거 추세가 이어진다면 5년·10년 뒤 얼마가 있어야 같은 비율일까?
- 최저임금 비교 — 최저임금은 통화량만큼 올랐을까? 이 돈은 몇 시간의 노동일까?
- 주가지수 비교 — KOSPI·S&P 500·나스닥 100은 통화량과 내 자산에 비해 얼마나 움직였을까?
- 금 가격 비교 — 금값은 통화량보다 빠르게 올랐을까? 과거 추세가 이어지면 얼마일까?
- 자영업 투자 비교 — 지금 창업한다면, 투자보다 앞서기 위해 매월 얼마를 남겨야 할까?