같은 달 기사에 이런 두 문장이 나란히 실립니다. “소비자물가 전세 상승률 1% 내외 안정세.” “서울 아파트 전세 사상 최고치.” 독자는 어느 쪽을 믿어야 할지 모르게 됩니다.
둘 다 맞습니다. 다른 것을 재고 있기 때문입니다. 그리고 그 차이는 감이 아니라 조사 방식으로 정확히 설명됩니다.
두 전세지수는 얼마나 다른가
같은 30년에 1.80배와 4.11배입니다.
| 1975-01 → 2026-08 | 배수 |
|---|---|
| 소비자물가 총지수 | ×14.30 |
| 소비자물가 전세 | ×13.15 |
| 소비자물가 월세 | ×10.11 |
50년 기준으로 전세도 월세도 평균 물가보다 덜 올랐습니다. 주거비가 가장 무서운 항목이라는 통념과 어긋나는 숫자입니다.
차이의 정체 — 24개월 이동평균
조사 시점이 다릅니다.
KDI 경제정책연구의 분석이 이 문제를 정면으로 다룹니다. 핵심은 두 문장입니다.
“소비자물가지수는 현재 계약 중인 가격을 사용하므로 신규 가격을 조사하는 주택동향조사의 전·월세 지수와 시차가 존재한다.”
“전세의 법적 계약기간이 2년임을 감안하면 소비자물가지수의 전세지수는 약 23개월 전의 신규 가격부터 현시점의 신규 가격까지의 이동평균과 유사할 것으로 기대된다.”
실제로 CPI 전세지수는 KB 전세지수의 24개월 이동평균과 유사한 방향성을 보입니다.
| 구분 | 소비자물가 전세지수 | KB 전세가격지수 |
|---|---|---|
| 조사 대상 | 전국, 모든 주택 유형 | 서울 등 지역별, 아파트 |
| 표본 | 약 1만 1천 가구(2020년 기준) | 시장 조사 |
| 조사 가격 | 계약 중인 가격 | 신규 계약 가격 |
| 답하는 질문 | 임차 가구 전체의 생계비 | 지금 들어가려면 얼마인가 |
이 구조를 알면 뉴스 읽기가 쉬워집니다. 지금 집을 구하는 사람의 체감은 KB 지수에 가깝고, 이미 살고 있는 가구를 포함한 평균은 CPI 지수에 가깝습니다. 시세가 급등하면 CPI 전세지수는 2년에 걸쳐 천천히 따라 올라갑니다. 통계가 늦은 게 아니라 설계가 그렇습니다.
월세화는 얼마나 진행됐나
실거래 기준 62.7%, 통계 작성 이래 최고입니다.
| 연도 | 월세 비중 |
|---|---|
| 2021 | 43.0% |
| 2022 | 51.8% |
| 2023 | 54.8% |
| 2024 | 57.4% |
| 2025(1~11월) | 62.7% |
전세 비중은 37%로 최저입니다. 서울만 보면 2025년(1~8월) 월세 비중이 64.1%입니다. 장기 추세로도 확인됩니다. 임차가구 중 전세 비중은 인구주택총조사 기준 1995년 67.2%에서 2020년 39.9%로 낮아졌습니다.
그런데 월세 지수는 왜 덜 올랐나
계약 형태가 바뀐 것과 단가가 오른 것은 다릅니다.
| 2021-01 → 2026-08 | 배수 |
|---|---|
| 전세 | ×1.057 |
| 월세 | ×1.057 |
월세 비중이 43%에서 63%로 뛴 5년 동안, 두 지수는 소수점까지 같은 속도로 올랐습니다.
지수는 같은 조건 주택의 단가를 잽니다. 전세에서 월세로 옮겨 간 가구가 늘어난 것은 가격 변화가 아니라 현금흐름 구조의 변화입니다. 목돈을 묶고 매달 0원을 내던 가구가, 목돈을 빼고 매달 수십만 원을 내는 가구로 바뀌었습니다. 이 전환은 임차료 지수에 거의 잡히지 않습니다.
통계가 조용할 때 부담이 조용한 것은 아닙니다. 형태가 바뀐 부담은 가격 지수가 아니라 가계의 현금흐름표에 나타납니다.
보증금의 진짜 비용은 얼마인가
서울 아파트 평균 전세 기준 월 190만 원입니다.
서울 아파트 평균 전세가격은 2026-08 기준 7억 1,178만 원입니다. 5년 전(2021-08) 6억 4,345만 원에서 10.6% 올랐습니다. 이 돈을 예금에 넣어 두면 2026-07 예금은행 저축성수신금리 연 3.21% 기준으로 연 2,285만 원, 월 190만 원의 이자가 나옵니다.
전세는 그 이자를 포기하는 대신 월세를 내지 않는 계약입니다. 월세와 비교할 때는 이 190만 원이 기준선이 됩니다. 금리가 낮을 때 전세가 유리하고 금리가 높을 때 월세가 유리해지는 이유도 여기 있습니다. 최근 몇 년의 월세화 배경에 이 계산이 깔려 있습니다.
전세보증금 총액이 통화량에서 차지하는 비중, 전세가 왜 통계 밖 가계부채인지는 전세보증금 1,058조 원은 통화량의 몇 %일까에서 다뤘습니다.
전세가 내릴 때의 위험은 매매와 성격이 다릅니다. 매매가 하락은 보유자의 평가손으로 끝나지만, 전세가 하락은 집주인이 차액을 현금으로 마련해 돌려줘야 하는 문제가 됩니다. HUG 전세보증금 반환보증 사고 금액은 2021년 5,790억 원에서 2023년 4조 3,347억 원, 2024년 4조 4,896억 원으로 급증했다가 2025년 1조 2,446억 원으로 줄었습니다.
정리
- 소비자물가 전세지수는 50년간 13.15배, 월세 10.11배로 총지수(14.30배)보다 덜 올랐다.
- 같은 30년 KB 서울 아파트 전세지수는 4.11배다. CPI는 계약 중인 가격을 조사해 KB 지수의 24개월 이동평균과 유사하게 움직인다(KDI 분석).
- 국토부 실거래 기준 월세 비중은 2021년 43.0%에서 2025년 62.7%로 역대 최고, 전세는 37%로 최저다.
- 그런데 2021-01 이후 전세·월세 지수 상승률은 1.057배로 같다. 월세화는 단가가 아니라 현금흐름 구조를 바꿨다.
- 서울 아파트 평균 전세 7억 1,178만 원의 기회비용은 예금금리 3.21% 기준 월 190만 원이다. 월세 비교의 기준선이다.