“금리 올렸으니 이제 집값 떨어지겠지.” 한국은행이 7월과 8월 연속으로 금리를 올리자 많이 들린 말입니다. 그런데 KB 서울 아파트 지수는 9월에도 올랐습니다. 금리를 올리면 정말 집값이 떨어지는지, 1999년 이후 인상기 5번을 전부 꺼내 봤습니다. 결론부터: 5번 중 4번은 인상 기간에도 집값이 올랐습니다.
2026년 금리 인상 뒤 서울 아파트값은 어떻게 됐나
올랐습니다. 한국은행은 2026년 7월 16일(2.50%→2.75%)과 8월 27일(3.00%) 기준금리를 올렸는데, KB 서울 아파트 매매가격지수는 인상 직전인 6월 105.80에서 9월 109.35로 3.4% 올랐습니다.
| 시점 | 서울 아파트 지수 | 주담대 금리 | 기준금리 |
|---|---|---|---|
| 2025-09 | 95.06 | 3.96% | 2.50% |
| 2026-01 | 100.00 | 4.29% | 2.50% |
| 2026-06 | 105.80 | 4.36% | 2.50% |
| 2026-07 | 106.91 | 4.48% | 2.75% |
| 2026-08 | 108.13 | — | 3.00% |
| 2026-09 | 109.35 | — | 3.00% |
주담대 금리는 예금은행 신규취급액 기준으로, 8월분은 아직 공표 전입니다. 인상 폭이 0.5%p이고 대출금리는 6월보다 0.12%p 올랐을 뿐이라, 아직 청구서가 도착하기 전입니다. 금리 인상 효과가 도착하는 시차는 수출 +78%에도 금리 인상, 효과는 언제?에 정리했습니다.
과거 금리 인상기에 서울 아파트값은 떨어졌나
대부분 떨어지지 않았습니다. 1999년 이후 인상기 5번 가운데 인상 기간에 서울 아파트값이 명목으로 오른 건 4번, 물가를 빼고도 오른 건 3번입니다.
| 인상기 | 기준금리 | 인상 횟수 | 서울 아파트 (명목) | 실질 (물가 반영) |
|---|---|---|---|---|
| 2000-02 ~ 2000-10 | 4.75% → 5.25% | 2번 | +5.1% | +2.5% |
| 2005-10 ~ 2008-08 | 3.25% → 5.25% | 8번 | +37.3% | +24.6% |
| 2010-07 ~ 2011-06 | 2.00% → 3.25% | 5번 | -1.0% | -5.0% |
| 2017-11 ~ 2018-11 | 1.25% → 1.75% | 2번 | +14.9% | +13.4% |
| 2021-08 ~ 2023-01 | 0.50% → 3.50% | 10번 | +0.7% | -6.5% |
| 2026-07 ~ (진행 중) | 2.50% → 3.00% | 2번 | +3.4% | +3.3% |
기간은 첫 인상 직전 달부터 마지막 인상 달까지의 KB 월간 지수 변화입니다. 실질은 같은 기간 소비자물가 상승분을 뺀 값입니다(2026-09는 8월 물가 사용). 2021~23년처럼 인상기 안에서 고점과 저점이 모두 있으면 시작·끝 비교가 실제 변동을 가립니다. 아래 표를 같이 보세요.
금리 인상으로 집값이 확실히 꺾인 건 언제였나
2021~2023년입니다. 기준금리를 0.5%에서 3.5%까지 1년 5개월 만에 3.0%p 올린, 가장 크고 빠른 인상이었습니다. 서울 아파트 지수는 첫 인상 11개월 뒤인 2022년 7월 고점(96.11)을 찍고 2024년 5월(86.08)까지 10.4% 내렸습니다.
| 인상기 | 주담대 금리 변화 | 인상기 전후 서울 아파트 최대 낙폭 |
|---|---|---|
| 2005~08 | 5.36% → 7.16% (+1.80%p) | 2008-09 → 2009-03, -4.1% |
| 2010~11 | 4.62% → 4.87% (+0.25%p) | 2010-06 → 2013-09, -8.1% |
| 2017~18 | 3.33% → 3.28% (-0.05%p) | 2018-12 → 2019-06, -0.6% |
| 2021~23 | 2.81% → 4.58% (고점 4.82%) | 2022-07 → 2024-05, -10.4% |
주담대 금리가 2%p 가까이 오른 두 번(200508, 202123)의 결과가 정반대였다는 점이 눈에 띕니다. 2005~08년에는 대출금리가 7%를 넘었는데도 집값이 37% 올랐고, 하락은 금융위기가 터진 뒤에야 짧게 왔습니다. 기준금리 하나로 집값을 설명하기 어렵다는 가장 분명한 사례입니다. 공급, 대출 규제, 소득과 통화량 같은 변수가 함께 움직였습니다.
금리는 집값의 중력 같은 것입니다. 늘 아래로 당기지만, 다른 힘이 더 세면 집값은 그 중력을 거슬러 올라갑니다.
왜 금리를 올려도 집값이 바로 안 떨어지나
순서가 그렇기 때문입니다. 5번 모두 인상 직전 1년 동안 서울 아파트값이 이미 오르고 있었습니다. 한국은행이 금리를 올리는 이유 중 하나가 집값과 가계부채이니, 인상은 집값이 오른 뒤에 시작됩니다.
| 인상기 | 첫 인상 직전 1년 서울 아파트 |
|---|---|
| 2000 | +10.4% |
| 2005~08 | +7.0% |
| 2010~11 | +2.1% |
| 2017~18 | +4.7% |
| 2021~23 | +18.5% |
| 2026 | +14.3% |
그리고 효과는 늦게 옵니다. 2021년 8월 첫 인상 뒤 고점까지 11개월, 바닥까지 33개월이 걸렸습니다. 대출금리가 먼저 오르고, 이자 부담이 매수 여력을 줄이고, 거래가 줄어든 뒤에야 가격이 움직입니다. 금리를 올려도 통화량이 곧바로 줄지 않는 이유는 금리를 올리면 돈이 마를까 — 인상기 5번의 통화량에, 금리 레짐별로 자산이 통화량을 따라가지 못한 시기는 돈은 계속 풀리는데 자산이 안 오르던 시기들에 있습니다.
2026년 인상기는 과거 중 어디에 가까운가
아직 판단하기 이릅니다. 숫자로 비교할 수 있는 건 두 가지입니다.
첫째, 출발점. 인상 직전 1년 상승률 +14.3%는 2021년(+18.5%) 다음으로 높습니다. 둘째, 인상 폭. 지금까지 0.5%p로 201718년과 같은 수준이고, 3.0%p를 올린 202123년과는 거리가 멉니다.
한국은행은 10월 22일 금통위를 추가 인상 여부를 직전 데이터로 판단하는 회의라고 밝혔습니다. 인상 폭이 커지면 202123년 쪽으로, 여기서 멈추면 201718년 쪽으로 비교 대상이 바뀝니다. 이 사이트는 예측하지 않습니다.
서울 아파트가 통화량에 비해 비싼지 싼지는 서울 아파트는 정말 올랐나? 통화량 대비로 보면에서 다른 각도로 볼 수 있습니다.
직접 계산해 보기 — 서울 아파트 계산기에 매수 연월과 금액을 넣으면 KB 지수 기준 현재 가치와 통화량·물가 대비 실질 변화를 볼 수 있습니다.
정리
- 1999년 이후 금리 인상기 5번 중 4번은 인상 기간에도 서울 아파트값이 명목으로 올랐다(실질로는 3번).
- 확실히 꺾인 건 3.0%p를 올린 2021~23년뿐이고, 2022-07 고점에서 2024-05까지 10.4% 내렸다.
- 5번 모두 인상 직전 1년 동안 집값이 이미 오르고 있었다. 인상은 집값 상승의 결과로 시작된다.
- 2026년 인상기(0.5%p)에도 서울 아파트 지수는 석 달 새 3.4%, 1년 새 15.0% 올랐다.
- 대출금리가 2%p 가까이 오른 2005~08년에도 집값은 37% 올랐다. 기준금리 하나로 집값을 설명하기는 어렵다.