서울 아파트값 오름폭이 줄었다는 소식과 강남 집값이 내린다는 소식이 같은 날 나왔습니다. 그런데 노원·도봉 같은 강북 지역은 여전히 한 달에 1% 넘게 오릅니다. KB 10월 통계를 1986년부터의 지수와 함께 놓고, 지금 같은 ‘강북 키맞추기’가 과거에 언제 있었는지 따져 봤습니다.
10월 서울 아파트값은 얼마나 올랐나?
전월 대비 0.61% 올라 2026년 들어 가장 낮은 상승률입니다. 6~9월에는 4개월 연속 1%대였는데 두 달째 오름폭이 줄었습니다(KB부동산 10월 주택가격동향, 10월 12일 조사).
2026년 10월 KB 서울 아파트 평균 매매가. 중위가격은 13억 2,167만 원(재경일보 보도 인용).
| 월(2026) | 서울 | 강북 14개구 | 강남 11개구 |
|---|---|---|---|
| 1월 | +0.87% | +0.74% | +0.99% |
| 3월 | +1.43% | +1.71% | +1.18% |
| 5월 | +0.83% | +1.07% | +0.61% |
| 7월 | +1.05% | +1.29% | +0.84% |
| 8월 | +1.14% | +1.34% | +0.96% |
| 9월 | +1.13% | +1.46% | +0.83% |
| 10월 | +0.61% | +0.90% | +0.35% |
1~9월은 KB 데이터허브 지수로 직접 계산했고, 10월은 발표치입니다. 3개월 뒤 집값을 묻는 중개업소 설문인 매매가격 전망지수도 서울 112.8로 전월보다 3.6p 내려 6개월 만에 가장 낮았습니다. 100을 넘으면 오를 거라는 응답이 더 많다는 뜻이라, 상승 기대가 줄었을 뿐 아직 하락 전망이 우세한 것은 아닙니다.
평균은 2020년 9월 처음 10억 원을 넘었고, 15억 원까지 63개월이 걸렸습니다(2025년 12월). 15억 원에서 16억 원까지는 8개월(2026년 8월)이었습니다. 주간 통계로 본 상승 기록은 서울 아파트 87주 상승, 금리 3%에도 왜?에 정리했습니다.
강남은 내리고 강북은 오르나?
강남구·서초구는 내렸고 노원구는 +1.52%로 서울 1위였습니다. 서초구 하락은 KB 월간 기준 2024년 4월 이후 처음입니다. 다만 송파구(+0.13%)를 포함한 강남 11개구 전체는 +0.35%로 아직 오르고 있습니다.
| 구 | 10월 변동률 | 2025-12 → 2026-09 누적 |
|---|---|---|
| 노원구 | +1.52% | +13.21% |
| 종로구 | +1.32% | — |
| 도봉구 | +1.29% | +7.73% |
| 성북구 | +1.25% | — |
| 송파구 | +0.13% | — |
| 서초구 | −0.04% | +4.01% |
| 강남구 | −0.33% | +1.07% |
누적은 KB 구별 지수로 계산했습니다. 노원구는 9월 한 달 +2.32%로 2021년 9월(+2.44%) 이후 가장 크게 올랐습니다. 주간 통계도 같은 방향입니다. 한국부동산원 10월 19일 조사에서 서울은 +0.13%로 89주 연속 올랐지만 강남구 −0.31%, 서초구 −0.32%, 송파구 −0.13%였고, 강남 3구를 뺀 22개 구는 모두 올랐습니다(머니투데이 보도 인용).
전세도 비슷하게 갈렸습니다. KB 10월 서울 아파트 전세는 +0.50%로 6월 1.43%에서 넉 달째 오름폭이 줄었고, 노원 +1.18%, 강북구 +1.08%가 오를 때 강남구 −0.28%, 서초구 −0.17%였습니다. 서울 월세 비중이 전세를 넘어선 흐름은 서울 아파트 월세 51%, 전세를 처음 넘었다에 있습니다.
강북 키맞추기는 처음인가?
아닙니다. 1986년 이후 강북 상승률이 강남을 4개월 이상 연속 웃돈 구간은 이번이 11번째입니다. 강북이 오르면서 강남을 앞선 구간으로 좁히면 20072008년(26개월)·20202021년(18개월) 다음으로 길고, 2018~2019년(8개월)과 같은 길이입니다. 2026년 3월부터 9월까지 7개월 연속이고, 10월 발표치(0.90% > 0.35%)를 더하면 8개월입니다.
KB 아파트 매매지수에서 강북 14개구 월간 상승률이 강남 11개구를 웃돈 기간(2026-03~10, 10월은 발표치).
| 구간 | 개월 | 강북 누적 | 강남 누적 |
|---|---|---|---|
| 2006-12 ~ 2009-01 | 26 | +24.33% | −0.16% |
| 2011-09 ~ 2012-09 | 13 | −2.72% | −4.54% |
| 2018-10 ~ 2019-05 | 8 | +2.53% | +1.27% |
| 2020-04 ~ 2021-09 | 18 | +29.35% | +22.85% |
| 2026-03 ~ 2026-09 | 7(10월 포함 8) | +9.65% | +6.38% |
직전에는 정반대였습니다. 2023년 1월부터 2026년 2월까지 38개월 연속 강남이 더 많이 올랐고, 이는 1986년 이후 가장 긴 강남 우위입니다. 2023~2025년 3년간 누적으로 강북은 +0.34%, 강남은 +13.83%였습니다. 지금의 강북 강세는 그 격차를 되돌리는 과정으로 볼 수 있습니다.
모양은 둘 다 오르면서 강북이 더 빨랐던 20202021년에 가깝습니다. 다만 강남구 단독으로는 3·4·5·9·10월에 내려, 강남이 제자리이고 강북만 오른 20072008년의 모습도 섞여 있습니다. 강북이 월 1% 넘게 오르는 달에 강남구가 하락한 조합은 구별 자료가 있는 2003년 이후 2026년이 처음입니다.
가격 수준 차이는 여전합니다. KB 평균 매매가로 강남 11개구는 2026년 9월 처음 20억 원을 넘었고(20억 791만 원), 강북 14개구는 11억 9,366만 원입니다. 강남이 강북의 1.68배로, 2025년 12월 1.77배에서 줄었지만 2021년 12월(1.50배)보다는 큽니다.
왜 강남이 먼저 꺾였나?
보도들은 8월 3일 발표된 세제개편안과 10·15 대책의 고가주택 대출 한도를 꼽습니다. 세제개편안은 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 바꾸고 한도를 두는 내용(2028년 시행 예정, 국회 미확정)이라 고가 주택 보유 부담이 커질 수 있다는 예상을 낳았습니다. 발표 뒤 강남 3구 매물이 닷새 만에 약 5,700건 늘었다는 집계도 나왔습니다(아시아경제 보도 인용).
| 요인 | 내용 | 영향을 받는 쪽 |
|---|---|---|
| 8.3 세제개편안 | 장기보유특별공제 축소·한도 신설(2028년 예정) | 장기 보유 고가 주택 |
| 10·15 대책 대출 한도 | 주담대 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억 원 | 15억 원 넘는 주택 |
| 토지거래허가구역 | 서울 전역, 2년 실거주 의무로 갭투자 불가 | 서울 전체 |
| 2024~2025년 급등 | 강남구 2024년 +7.39%, 2025년 +14.67% | 강남권 가격 부담 |
대출 한도가 15억 원에서 한 번 꺾이기 때문에, 수요가 15억 원 이하 주택으로 옮겨 간다는 분석이 많습니다. 강북 14개구 평균(11억 9,366만 원)이 그 구간에 있습니다.
원인 설명은 기사와 전문가 해석을 옮긴 것이며, 강북 상승의 원인을 공식 통계로 확인한 자료는 찾지 못했습니다. 금리가 집값에 어떻게 작용했는지는 금리 올리면 집값 떨어지나? 서울 아파트 인상기 5번에서 별도로 다뤘습니다. 이 사이트는 앞으로의 집값을 예측하지 않습니다.
평균 16억은 최저임금으로 몇 년인가?
한 푼도 쓰지 않고 모아도 63.2년입니다. 2026년 최저임금 10,320원 × 월 209시간 × 12개월 = 연 2,588만 원으로 평균 16억 3,546만 원을 나눴습니다. 중위가격 13억 2,167만 원은 51.1년입니다.
| 시점 | KB 서울 평균 | 최저시급 | 걸리는 해 |
|---|---|---|---|
| 2008-12 | 5억 2,530만 원 | 3,770원 | 55.6년 |
| 2017-05 | 6억 708만 원 | 6,470원 | 37.4년 |
| 2019-12 | 8억 5,951만 원 | 8,350원 | 41.0년 |
| 2021-12 | 12억 4,978만 원 | 8,720원 | 57.1년 |
| 2024-12 | 12억 7,274만 원 | 9,860원 | 51.5년 |
| 2026-10 | 16억 3,546만 원 | 10,320원 | 63.2년 |
2017년 5월 37.4년이 가장 짧았고, 지금이 표에서 가장 깁니다. 2019년 12월부터 2026년 9월까지 서울 평균 아파트값은 1.89배가 됐는데 최저임금은 1.24배, 소비자물가는 1.21배였습니다. 2019년 12월 평균값을 올해 물가로 바꾸면 약 10억 3,800만 원이라, 지금 가격과의 차이 약 6억 원은 물가로 설명되지 않는 부분입니다. 내 소득을 넣은 계산은 서울 아파트 PIR, 최저임금 월급으론 62.8년과 아래 계산기에서 해 볼 수 있습니다.
정리
- KB 10월 서울 아파트값은 +0.61%로 올해 최저 상승률이다. 평균 16억 3,546만 원, 중위 13억 2,167만 원이다.
- 강남구(−0.33%)·서초구(−0.04%)는 내렸고 노원구(+1.52%)가 1위였다. 강남 11개구 전체는 아직 +0.35%다.
- 강북이 강남보다 더 오른 달은 8개월째다. 상승기 키맞추기로는 2007
2008년(26개월)·20202021년(18개월) 다음으로 길다. 직전에는 강남이 38개월 연속 앞섰다. - 평균가를 최저임금으로 모으면 63.2년, 2019년 12월보다 22년 길어졌다.