서울에서 아파트 집을 구하러 가면 매물표에 월세만 보인다는 이야기가 숫자로 확인됐습니다. 올해 1~9월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 처음으로 절반을 넘었습니다. 월세를 최저임금 노동시간으로 바꾸면 어느 정도인지, 전세 보증금을 월세로 돌리면 한 달에 얼마인지 계산해 봤습니다.
서울 아파트 월세 비중은 얼마나 늘었나?
2026년 1~9월 51.0%로, 2011년 집계 이후 처음 전세를 넘었습니다. 같은 기간 서울 아파트 임대차 17만 2,027건 중 월세가 8만 7,740건, 전세가 8만 4,287건입니다(서울부동산정보광장, 10월 20일 집계 보도).
2026년 1~9월 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중(서울부동산정보광장, 계약일 기준).
| 구분 | 2025년 1~9월 | 2026년 1~9월 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 월세 거래 | 90,310건 | 87,740건 | −2.8% |
| 전세 거래 | 116,272건 | 84,287건 | −27.5% |
| 월세 비중 | 43.7% | 51.0% | +7.3%p |
눈여겨볼 점은 월세 거래가 늘지 않았다는 것입니다. 월세는 2.8% 줄었고 전세가 27.5% 줄었습니다. 월세가 많아진 게 아니라 전세가 사라지면서 비중이 뒤집힌 겁니다. 연간 기준 종전 최고는 2025년 44.5%였습니다. 전국 전월세 통계로 본 장기 흐름은 물가통계 전세지수는 KB의 24개월 평균이다에 정리했습니다.
9월 한 달만 보면 어떤가?
9월 월세 비중은 54.6%, 전세 거래는 1년 전보다 46.9% 줄었습니다. 서울시가 10월 22일 발표한 분석에서 9월 서울 아파트 전세는 6,454건, 월세는 7,750건이었습니다.
| 2026년 9월 | 건수 | 전월 대비 | 전년 동월 대비 |
|---|---|---|---|
| 전세 | 6,454건 | −17.9% | −46.9% |
| 월세 | 7,750건 | −6.4% | −19.8% |
전세 거래가 반년 넘게 빠르게 줄어든 결과입니다. 가격 쪽에서도 같은 방향이 보입니다. 한국부동산원 조사로 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만 1,000원으로 1년 전 144만 3,000원보다 21만 8,000원 올랐습니다(보도 인용).
실거래 신고 기한이 계약 후 30일이라 9월 건수는 아직 늘어날 수 있습니다. 1~9월 누적(51.0%)과 9월 단월(54.6%)은 기간이 다른 숫자이므로 섞어 비교하지 않습니다.
원룸 월세 71만 원은 최저임금으로 몇 시간인가?
68.8시간입니다. 다방이 국토부 실거래가를 분석한 9월 서울 원룸(연립·다세대, 전용 33㎡ 이하) 평균 월세는 71만 원으로 한 달 새 5.2% 올랐습니다. 보증금 1,000만 원 기준으로 환산한 값입니다.
| 월세 | 최저시급(2026) 환산 | 최저임금 월급 대비 |
|---|---|---|
| 원룸 71만 원(다방, 9월) | 68.8시간 | 32.9% |
| 아파트 평균 166만 1,000원(부동산원, 9월) | 161.0시간 | 77.0% |
계산은 월세÷10,320원, 월급은 10,320원×209시간=215만 6,880원 기준입니다. 원룸 하나에 한 달 일한 몫의 3분의 1이 나가고, 서울 아파트 평균 월세는 최저임금 월급의 4분의 3을 넘습니다. 강남구 원룸은 97만 원으로 94.0시간입니다. 집값을 소득으로 본 계산은 서울 아파트 PIR, 최저임금 월급으론 62.8년에 있습니다.
보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 한 달에 얼마인가?
법정 상한으로 월 41만 6,667원입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 ‘연 10%‘와 ‘한국은행 기준금리+연 2%’ 중 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다(시행령 제9조). 한국은행이 10월 22일 기준금리를 3.00%로 동결했으므로 상한은 연 5.0%입니다.
| 월세로 바꾸는 보증금 | 연 4.5% | 연 5.0%(현재 상한) |
|---|---|---|
| 1억 원 | 37만 5,000원 | 41만 6,667원 |
| 3억 원 | 112만 5,000원 | 125만 원 |
계산은 전환 금액×전환율÷12입니다. 상한은 기준금리에 붙어 움직이므로 8월 인상(2.75%→3.00%) 전에는 4.75%였습니다. 같은 1억 원을 2026-08 신규 정기예금 평균금리 연 3.14%(ECOS)로 맡기면 세전 이자는 월 26만 1,667원입니다. 집주인 입장에서 상한까지 받는 월세가 예금 이자보다 월 15만 원가량 많은 셈입니다.
법정 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 쓰이며, 신규 계약 조건에는 적용되지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다(보도 인용). 실제 시장의 전환율은 지역·주택 유형마다 다르고, 다방 원룸 평균(전세 2억 1,991만 원, 월세 71만 원)을 단순 대입하면 약 연 4.1%지만 서로 다른 집의 평균이라 참고용입니다.
이 숫자를 어떻게 봐야 하나?
전세가 줄어든 만큼 목돈 대신 매달 현금이 나가는 구조로 바뀌고 있습니다. 전세는 보증금을 맡기고 이자 기회비용을 내는 방식이고, 월세는 그 비용을 매달 현금으로 내는 방식입니다. 같은 집이라도 월급에서 빠져나가는 돈이 달라지므로 체감 부담은 훨씬 큽니다.
이 사이트는 전세가 다시 늘지, 월세 비중이 더 오를지 예측하지 않습니다. 다만 금리가 정해지면 보증금이 월세로 얼마가 되는지, 그 월세가 노동 몇 시간인지는 지금 계산할 수 있습니다.
정리
- 서울 아파트 임대차에서 월세는 2026년 1~9월 51.0%로 2011년 이후 처음 과반이 됐다. 월세가 늘어서가 아니라 전세가 27.5% 줄어서다.
- 9월 단월로는 월세 54.6%, 전세 거래 6,454건으로 1년 전보다 46.9% 적었다.
- 서울 원룸 월세 71만 원은 최저임금 68.8시간, 월급의 32.9%다.
- 보증금 1억 원을 월세로 바꾸는 법정 상한은 연 5.0%, 월 41만 6,667원이다. 상한은 기준금리를 따라 움직인다.