“서울에 집 사려면 몇 년 모아야 해?”라는 질문에는 보통 PIR이라는 숫자가 답으로 돌아옵니다. 그런데 이 숫자는 출처마다 10배가 되기도 하고 25배가 되기도 합니다. 지금 서울 아파트값을 소득으로 나누면 몇 년이 나오는지, 왜 답이 여러 개인지 정리했습니다.
서울 아파트는 지금 얼마인가
KB부동산 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 2026년 9월 16억 2,469만 원, 중위가격은 13억 1,333만 원입니다. 중위가격이 13억 원을 넘은 것은 이번이 처음입니다.
10년 전과 비교하면 속도가 보입니다. 2016년 6월 서울 아파트 평균가는 5억 6,292만 원이었습니다. 10년 3개월 사이 2.89배가 됐습니다. 평균가는 신축 비중 같은 구성 변화가 섞이는 값이라, 같은 품질의 집을 추적하는 매매지수보다 더 크게 오르는 경향이 있습니다.
| 시점 | 서울 아파트 평균가 (KB) |
|---|---|
| 2016-06 | 5억 6,292만 원 |
| 2020-09 | 10억 312만 원 (첫 10억) |
| 2025-12 | 15억 810만 원 (첫 15억) |
| 2026-09 | 16억 2,469만 원 |
평균가는 고가 단지에 끌려 올라가기 쉬워서, 보통 사람의 체감에는 중위가격이 더 가깝습니다. 이 글은 두 값을 함께 씁니다.
PIR은 무엇이고, 왜 숫자가 여러 개인가
PIR(Price to Income Ratio)은 집값을 연소득으로 나눈 값입니다. PIR 10배는 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10년 모아야 집 한 채라는 뜻입니다. 문제는 “누구의 소득”과 “어떤 집”을 쓰느냐에 따라 숫자가 2.5배까지 벌어진다는 점입니다.
| 지표 | 서울 값 | 기준 시점 | 소득 | 집값 |
|---|---|---|---|---|
| KB아파트담보대출 PIR | 10.2배 | 2026 1분기 | KB 아파트 대출자 연소득 중위값 (9,149만 원) | 담보평가가격 중위값 (9억 3,000만 원) |
| KB 소득·주택가격 분위별 PIR | 10.43배 | 2026년 6월 | 가계동향 소득 3분위 | KB 주택가격 3분위 (아파트 외 주택 포함) |
| 국토부 주거실태조사 PIR | 13.9배 | 2024년도 조사 | 자가가구 연소득 (중위수) | 응답 가구 자기 집 가격 |
| 단순 계산 | 25.6배 | 2026-09 가격 ÷ 2026 2분기 소득 | 가계동향 평균소득 (연 6,354만 원) | KB 서울 아파트 평균가 |
KB 대출자 PIR이 낮게 나오는 이유는 분모 때문입니다. 실제로 KB에서 대출을 받아 아파트를 산 사람의 소득이라, 평균 가구보다 소득이 높습니다. 국토부 PIR은 이미 집을 가진 가구가 답한 값이고, KB 분위별 PIR은 아파트가 아닌 주택까지 섞여 있습니다.
PIR을 인용할 때는 반드시 어떤 PIR인지 함께 적어야 합니다. 같은 “서울 PIR”이라도 10.2배와 25.6배는 전혀 다른 질문에 대한 답입니다. 또 KB 분위별 PIR은 2022년 11월 표본 개편 때 값이 급락했기 때문에(17.7 → 12.0) 개편 전후 숫자를 직접 비교하면 안 됩니다. 2026년 6월 값(10.43배)도 표본 개편 영향을 포함한 공표 수치라 2026년 3월 이전 값과 이어 보기 어렵습니다.
평균 소득 가구는 몇 년, 최저임금은 몇 년인가
가계동향조사 기준 2026년 2분기 가구당 월평균 소득은 529만 5천 원입니다. 1년치(6,354만 원)를 한 푼도 쓰지 않으면 서울 아파트 평균가까지 25.6년, 중위가격까지 20.7년이 걸립니다.
최저임금으로 계산하면 차이가 더 벌어집니다. 2026년 최저임금 월 환산액은 215만 6,880원(시급 10,320원 × 209시간)입니다.
10년 전에는 37.2년이었습니다. 2016년 최저임금 시급 6,030원으로 같은 계산을 하면 당시 평균가 5억 6,292만 원까지 그만큼 걸렸습니다. 10년 새 25년이 늘었습니다.
| 시점 | 서울 아파트 평균가 | 최저임금 연봉 | 걸리는 기간 |
|---|---|---|---|
| 2016-06 | 5억 6,292만 원 | 1,512만 원 | 37.2년 |
| 2020-09 | 10억 312만 원 | 2,154만 원 | 46.6년 |
| 2025-12 | 15억 810만 원 | 2,516만 원 | 60.0년 |
| 2026-09 | 16억 2,469만 원 | 2,588만 원 | 62.8년 |
같은 기간 최저임금은 1.71배, 서울 아파트 평균가는 2.89배가 됐습니다. 올해 1~9월에만 평균가가 1억 1,659만 원 올랐는데, 이는 최저임금 연봉 4.5년치입니다.
PIR이 내려갔는데 왜 더 힘들어졌나
KB아파트담보대출 PIR은 2022년 2분기 14.8배가 역대 최고였고, 2026년 1분기는 10.2배입니다. 숫자만 보면 고점보다 약 31% 낮아졌습니다. 그런데 금리를 넣은 지표는 정반대를 가리킵니다.
한국주택금융공사의 서울 주택구입부담지수(K-HAI)는 2026년 2분기 185.3으로, 2022년 4분기 이후 3년 6개월 만에 가장 높습니다. 중위소득 가구가 중위가격 주택을 표준 대출로 사면 소득의 47.6%를 원리금으로 낸다는 뜻입니다. 국민평형인 전용 60~85㎡는 191.5(소득의 49.2%)입니다.
| 시점 | 서울 K-HAI | 소득 대비 상환 비중 |
|---|---|---|
| 2022 3분기 (역대 최고) | 214.6 | 약 55% |
| 2024 2분기 (최근 저점) | 147.9 | 약 38% |
| 2026 1분기 | 179.3 | 46.1% |
| 2026 2분기 | 185.3 | 47.6% |
두 지표가 엇갈린 이유는 두 가지입니다. 첫째, 2025년 6·27 대책과 10·15 대책으로 주담대 한도가 묶이면서 대출이 고소득자 위주로 실행됐습니다. KB 대출자 소득 중위값이 9,149만 원까지 올라간 것이 PIR을 눌렀고, KB도 이를 “부담이 줄었다고 보기 어렵다”고 설명합니다. 둘째, 한국은행이 2026년 7·8월 기준금리를 연속 인상해 3.00%가 되면서 같은 집값의 상환 부담이 커졌습니다.
PIR은 “집값 ÷ 소득”이라 금리가 빠져 있습니다. 실제로 집을 사는 사람의 부담은 대출 금리를 넣은 주택구입부담지수 쪽이 더 가깝습니다.
소득 하위 가구에게 서울 아파트는 얼마나 먼가
KB 분위별 PIR을 보면 같은 서울 안에서도 거리가 크게 다릅니다. 2026년 6월 기준 소득 하위 20%(1분위) 가구가 서울 중간 가격 주택(3분위)을 사려면 26.72배, 중간 소득 가구가 가격 상위 20% 주택(5분위)을 사려면 39.34배입니다. 소득 상위 20% 가구가 중간 가격 주택을 살 때는 5.01배입니다.
전국으로 넓히면 그림이 바뀝니다. 같은 KB 3분위 기준 전국 PIR은 4.36배로 서울의 절반에도 못 미칩니다. OECD가 집계하는 한국의 소득 대비 주택가격 지수(2015=100, 전국)는 2025년 1분기 74.9로 2006년 이후 가장 낮습니다. 한국 전체로는 소득 대비 집값 부담이 2015년보다 가벼워졌지만, 서울은 같은 기준 PIR이 전국의 2배를 넘는 수준에 머물러 있습니다.
OECD 지수는 2015년을 100으로 둔 변화율이지 수준이 아닙니다. “한국 집값이 싸다”가 아니라 “2015년보다 소득 대비 덜 올랐다”는 뜻이며, 서울만 따로 본 값이 아닙니다.
이 숫자를 어떻게 읽어야 하나
PIR은 “몇 년 모아야 하나”라는 질문에 직관적인 답을 주지만, 실제로 소득 전부를 모으는 가구는 없습니다. 소득의 30%만 모은다고 가정하면 평균 소득 가구의 25.6년은 약 85년이 됩니다. 그래서 대부분은 대출과 시간, 그리고 집값 자체의 변화에 기대게 됩니다.
장기로 보면 집값을 소득이 아니라 통화량과 비교하는 방법도 있습니다. 서울 아파트 매매지수는 2016년 6월 대비 1.85배(2026년 6월)로, 같은 기간 한국 M2 증가(1.93배)를 밑돌았습니다. 소득 대비로는 멀어졌지만 늘어난 돈의 양에 비하면 덜 오른 셈입니다. 자세한 비교는 서울 아파트는 정말 올랐나? 통화량 대비로 보면에 정리했습니다.
직접 비교해 보기 — 서울 아파트 가격지수 계산기에서 시작 연월을 바꾸면 서울 아파트값이 통화량보다 빨랐는지 느렸는지 바로 볼 수 있습니다.
정리
- 서울 아파트 평균가는 2026년 9월 16억 2,469만 원, 중위가격은 13억 1,333만 원(KB)이다.
- ‘서울 PIR’은 KB 대출자 10.2배, KB 3분위 10.43배, 국토부 13.9배, 평균가÷평균소득 25.6배로 기준마다 다르다.
- 최저임금 월급만 모으면 62.8년이 걸리고, 이 기간은 10년 전 37.2년에서 25년 늘었다.
- PIR은 고점보다 낮아졌지만 금리를 넣은 주택구입부담지수는 서울 185.3으로 3년 6개월 만의 최고다.