5년 전, 주담대 금리가 3%대일 때 ‘5년 고정’으로 대출받은 사람들이 올해 4분기에 금리 재산정 통지를 받습니다. 그 사이 기준금리는 0.751.00%에서 3.50%까지 올랐다가 2.50%로 내려왔고, 올해 7·8월 다시 두 번 올라 3.00%가 됐습니다. 결론부터: **2억 원 대출이면 월 10만35만 원, 3억 원이면 15만~52만 원** 더 내는 구간에 들어섭니다.
4분기에 금리가 바뀌는 대출은 얼마나 되나?
국내 19개 은행 주담대(정책모기지 제외) 중 165조 원입니다. 금융감독원이 한창민 사회민주당 의원실에 낸 자료로 보도된 숫자이며, 3분기 재산정 잔액 143.9조 원보다 21.1조 원 많습니다.
2026년 10~12월 금리 재산정 예정 은행 주담대 잔액(19개 은행, 정책모기지 제외). 금융감독원 자료, 보도 인용.
165조 원 전체의 금리가 평균 1%p 오른다고 단순 계산하면 차주들이 내는 이자는 연 1.65조 원 늘어납니다. 다만 이 잔액에는 6개월마다 금리가 바뀌는 변동형도 섞여 있어, 전부가 ‘5년 고정 만료’ 대출은 아닙니다.
5년 전 금리와 지금 금리는 얼마나 차이 나나?
2021년 4분기 신규 주담대 금리는 3.26~3.63%, 2026년 8월은 4.66%입니다. 한국은행 가중평균금리(예금은행 신규취급액)로 보면 5년 고정 만료 대출의 출발점과 지금 사이에 1%p 넘는 차이가 있습니다.
| 시점 | 은행 신규 주담대 금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 2021-01 | 2.63% | 저금리 시기 |
| 2021-10 | 3.26% | → 2026년 10월 재산정 |
| 2021-11 | 3.51% | → 2026년 11월 재산정 |
| 2021-12 | 3.63% | → 2026년 12월 재산정 |
| 2026-06 | 4.36% | 기준금리 2.50% |
| 2026-08 | 4.66% | 기준금리 3.00%, 2022년 11월 이후 최고 |
그사이 기준금리는 2.50%에서 7월 2.75%, 8월 3.00%로 올랐고 10월 22일 동결됐습니다. 다음 결정은 11월 26일입니다. 기준금리를 물가로 나눠 본 실질금리는 기준금리 3% 동결, 실질금리는 0.1%에 정리했습니다.
1억·2억·3억 원이면 월 상환액은 얼마나 늘어나나?
3억 원 기준으로 재산정 금리가 5.0%면 월 22.6만 원, 6.795%면 52.0만 원 늘어납니다. 2021년 말에 30년 만기·연 3.5%·원리금균등으로 빌려 5년(60회)을 갚은 뒤, 남은 25년의 금리만 바뀐다고 가정했습니다.
| 대출 원금 | 5년 뒤 잔액 | 지금(3.5%) | 4.5% | 5.0% | 5.5% | 6.0% | 6.795% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1억 원 | 8,970만 원 | 44.9만 | 49.9만 | 52.4만 | 55.1만 | 57.8만 | 62.2만 |
| 2억 원 | 1억 7,939만 원 | 89.8만 | 99.7만 | 104.9만 | 110.2만 | 115.6만 | 124.5만 |
| 3억 원 | 2억 6,909만 원 | 134.7만 | 149.6만 | 157.3만 | 165.2만 | 173.4만 | 186.7만 |
월 상환액 단위: 원. 6.795%는 10월 23일 5대 은행 변동형(신규 코픽스) 금리 상단입니다.
금리 1%p의 무게 — 2억 원 대출 잔액 기준으로 재산정 금리가 1%p 높아질 때마다 월 상환액은 약 10만11만 원, 1년이면 120만130만 원 늘어납니다. 같은 조건으로 25년 만기·3% 대출 2억 원을 가정한 보도 예시에서는 월 94.8만 원이 6.795% 재산정 시 130.5만 원으로, 월 35.6만 원(연 428만 원) 늘었습니다.
실제 재산정 금리는 약정서에 적힌 지표금리(코픽스·은행채 등)와 가산금리, 우대금리 충족 여부로 정해집니다. 위 표는 ‘같은 대출이 몇 %로 바뀌면’을 보여 주는 거울일 뿐 개인 약정의 결과가 아닙니다.
고정형과 변동형 금리는 왜 반대로 움직이나?
변동형은 코픽스(은행 조달비용)를, 혼합형은 은행채 5년물을 따라가기 때문입니다. 10월 23일 5대 은행 기준 두 금리는 한 달 새 반대 방향으로 움직였습니다.
| 5대 은행 주담대 | 10-23 금리 | 9월 말 대비 |
|---|---|---|
| 변동형(신규 코픽스) | 연 4.42~6.795% | 하단 +0.07%p, 상단 +0.03%p |
| 혼합형(은행채 5년물) | 연 4.62~6.993% | 상·하단 −0.28%p |
9월 신규취급액 코픽스는 3.43%로 한 달에 0.25%p 올랐습니다. 기준금리 인상이 예금금리를 거쳐 은행 조달비용에 뒤늦게 반영된 결과입니다. 반면 은행채 5년물은 10월 시장금리 하락을 먼저 반영했습니다. 8월 신규 주담대 중 고정금리 비중이 35.3%였으니, 나머지 64.7%가 변동형으로 이 코픽스 상승을 그대로 받는 구조입니다.
재산정 시점에 다른 은행으로 갈아타는 대환은 중도상환수수료, 새 대출의 DSR·LTV 심사, 인지세 등을 함께 계산해야 합니다. 이 사이트는 고정·변동 선택이나 대환 여부를 권하지 않습니다.
연체율은 어떤 신호를 보내나?
8월 말 주담대 연체율은 0.31%, 주담대를 뺀 가계대출 연체율은 0.91%로 각각 한 달 새 0.02%p, 0.07%p 올랐습니다(금융감독원). 숫자 자체는 낮지만 방향은 위입니다. 4분기에는 재산정으로 상환액이 늘어나는 차주가 많아지는 만큼 이 숫자가 다음 단계 지표가 됩니다.
같은 시기 돈의 흐름도 엇갈립니다. 10월 1~23일 5대 은행 주담대 잔액은 약 1조 원 늘었고, 주식시장 약세와 예금금리 상승 속에 정기예금에는 11조 원 넘게 들어왔습니다. 빌린 쪽은 이자가 오르고, 맡긴 쪽은 이자가 오르는 국면입니다. 은행 쪽 숫자는 예대금리차와 은행 이자이익에서 따로 봤습니다.
이 숫자를 어떻게 봐야 하나?
재산정은 ‘예고된 인상’입니다. 약정서의 재산정일, 지표금리 종류, 가산금리만 알면 지금 금리로 다음 달 상환액을 미리 계산할 수 있습니다. 20년 장기로 보면 물가와 소득이 대출 부담을 얼마나 덜어 주는지는 2006년 주담대 2억, 20년 갚고 보니에서 확인할 수 있습니다.
한국은행은 10월 29일 9월 가중평균금리를 발표합니다. 9월 신규 주담대 금리가 나오면 이 글의 표를 갱신하겠습니다.
정리
- 4분기 금리가 다시 정해지는 은행 주담대는 165조 원이다. 평균 1%p 오르면 이자는 연 1.65조 원 늘어난다.
- 2021년 4분기 신규 주담대 금리는 3.26~3.63%, 2026년 8월은 4.66%다.
- 2021년 말 3억 원(30년·3.5%) 대출은 재산정 금리 5.0%면 월 22.6만 원, 6.795%면 52.0만 원 더 낸다.
- 변동형은 코픽스 상승으로 오르고 혼합형은 은행채 금리 하락으로 내려, 둘 사이 차이가 좁혀졌다.